Hipoteca Inversa

Modificaciones al Código Civil del Distrito Federal en Materia de Hipotecas

10 de abril de 2017

Como es de su conocimiento el pasado 27 de marzo de 2017 se publicó en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el “Decreto que Contiene las Observaciones al Diverso por el que se Adicionan Diversas Disposiciones al Código Civil para el Distrito Federal” y mediante el cual se agrega el Capítulo III Bis al Título Décimo Quinto del Libro Cuarto de dicho Código denominado “De la Hipoteca Inversa”.
La incorporación de esta figura jurídica al ordenamiento civil local implica la posibilidad de intervención del sector financiero en la protección de los intereses de los sectores más vulnerables de la sociedad, creando, a su vez, un nuevo producto financiero para las entidades financieras reconocidas mediante el otorgamiento de créditos destinados a cubrir las necesidades económicas de vida de los adultos mayores, mismos que deberán estar garantizados por una hipoteca sobre algún inmueble propiedad de dicha persona adulta mayor.

HIPOTECA INVERSA.

Es un contrato por el cual una entidad financiera se obliga a entregar una cantidad cierta en dinero, en una sola exhibición o periódicamente hasta agotar el monto del crédito otorgado a favor de una persona adulta mayor de 60 años o a sus beneficiarios, que podrán ser su cónyuge o concubina siempre mayores de 60 años, directamente por la Institución Financiera o a través de la creación de un fideicomiso, a cambio de garantizar el crédito otorgado mediante hipoteca sobre el inmueble que sea la vivienda habitual del adulto mayor o cualquier otra propiedad este.

PRINCIPALES CARACTERÍSTICAS.

Tiene como objeto la entrega de una cantidad de dinero a una persona adulta mayor de 60 años para cubrir las necesidades económicas de la vida, garantizando la deuda que le concede la entidad financiera con un bien inmueble que sea la vivienda habitual y propia del adulto mayor o con cualquier otro bien inmueble que sea propiedad de éste.
El adulto mayor podrá solicitar la constitución de un fideicomiso a su favor para la entrega de la cantidad en dinero, en donde actuarán como fideicomitente la Institución Financiera Acreditante; como fiduciario otra Institución Financiera distinta al fideicomitente; y como fideicomisario la Secretaría de Desarrollo Social de la Ciudad de México.
Están autorizadas para otorgar la Hipoteca Inversa, todas las Instituciones Privadas del Sistema Bancario Mexicano, Entidades Financieras, Instituciones Sociales e Instituciones Públicas siempre que su objeto social lo permita.

REGLAS ESPECIALES.

Las Entidades Financieras que participen dentro de la celebración de esta operación deberán observar en todo momento las siguientes reglas:

• Los términos de la contratación deberán ser previo avalúo comercial de mercado del bien inmueble, a cargo de la Institución Financiera con la que se pretenda celebrar dicha operación.
• En caso del fallecimiento de la persona adulta mayor sus beneficiarios podrán abonar la totalidad del adeudo existente y en todo momento tendrán preferencias sobre otro cualquier tipo de cesión.
• Los intereses que se generen por el capital no podrán ser mayores al promedio resultante de la Tasa de Interés Interbancario de Equilibrio y las tasas de interés de los instrumentos hipotecarios tradicionales y serán solamente sobre las cantidades efectivamente entregadas a la persona adulta mayor o su beneficiario.
• La Hipoteca Inversa, una vez constituida, no podrá mejorarse para garantizar satisfactoriamente el crédito en términos del Artículo 2907 del Código Civil para el Distrito Federal.
• Los herederos de la persona adulta mayor podrán optar por reestructuración de crédito, ya sean conservando la garantía o incluyendo una adicional.
• La cantidad de dinero otorgada no podrá ser menor al 70% del valor comercial del inmueble hipotecado. El contrato debe incluir las especificaciones relativas al ajuste anual que tendrá la pensión otorgada.
• La entidad financiera únicamente podrá exigir la deuda o, en su caso, la ejecución de la garantía cuando fallezca la persona adulta mayor o el beneficiario, si lo hubiere.
• El bien afectado no podrá ser transmitido por ningún acto inter-vivos, sin el consentimiento expreso de la Entidad Financiera acreditante, bajo pena de declararse vencido anticipadamente el total del crédito y exigible a la fecha.
• Transcurrido 30 días hábiles después del fallecimiento de la persona adulta mayor sin que los herederos hayan efectuado pago o manifestado la intención de reestructurar el crédito, la institución financiera podrá ceder el crédito o solicitar su adjudicación y venta legal, lo anterior siempre observando que, si fuere mayor el beneficio obtenido por el bien hipotecado, el remante será devuelto a los herederos.
• Terminará la Hipoteca Inversa, cuando fallecido el adulto mayor o su beneficiario, se extinga el capital pactado y los herederos de la persona adulta mayor decidan no liquidar los débitos vencidos, situación en la cual la Entidad Financiera podrá optar por el recobro hasta donde alcance el bien inmueble hipotecado pudiendo solicitar su venta o adjudicación.

A T E N T A M E N T E